Как оформить свою квартиру, если она записана на иностранца: непростая правовая задача

21 сентября 2025, 15:00

Представьте себе: многие мечтают о переезде в Россию, оставляя позади родные края из республик бывшего СССР. Люди копят деньги годами, продают свои дома и находят квартиру своей мечты. Но радость новой жизни может быть под угрозой, если оформление жилья становится настоящим головоломкой, пишет Дзен-канал "Юридическое Бюро"Е.Романовой"".

Так, одна из таких ситуаций произошла с женщиной, которая полностью расплатилась за квартиру, но не смогла зарегистрировать её на собственное имя из-за недостатка необходимых документов. В результате квартиру пришлось оформить на её зятя — выходца из Италии. Это решение тогда казалось временным, но вскоре обернулось настоящими проблемами.

Квартира и иностранец: юридические преграды

Сегодня, наличие иностранного собственника в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — это не просто формальность. Это серьёзный барьер, который может провоцировать осложнения:

Росреестр и банки начинают внимательно проверять транзакции, связанные с гражданами недружественных стран;
На практике продать такую квартиру или оформить ипотеку становится практически невозможно;
В некоторых случаях сделки могут быть полностью приостановлены.

Таким образом, хотя квартира была куплена на деньги женщины, которая в ней проживает и оплачивает все коммунальные услуги, юридически распоряжаться жильём она не может, поскольку формально собственником является иностранец.

Закон на стороне реального покупателя

Изучая российское законодательство по вопросу недвижимости, можно сказать, что право собственности формируется только после регистрации в Росреестре (ст. 223 Гражданского кодекса РФ). Однако, существуют юридические механизмы, позволяющие защитить интересы фактического покупателя:

Статьи 12, 167, 218, 223 и 551 Гражданского кодекса позволяют признать право собственности за фактическим приобретателем;
Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года гласит, что если деньги уплачены и квартира фактически передана, суд может признать право собственности за реальным покупателем.

Алгоритм борьбы за свое право

Если квартира записана на иностранца, а фактически куплена вами, у вас есть возможность добиться признания права собственности через суд. Вот основные шаги:

Соберите доказательства оплаты: найдите договор купли-продажи, квитанции, выписки из банка и расписки продавца;

Подтвердите фактическое владение: предоставьте документы, свидетельствующие о том, что вы оплачиваете коммунальные услуги и фактически проживаете в квартире;

Подавайте иск о признании права собственности: приложите все собранные документы и укажите, что регистрация на иностранца была вынужденной.

Такие правовые шаги помогут вернуть контроль над своим жильем, даже если технически оно оформлено на чужое имя.

Источник: Юридическое Бюро"Е.Романовой"